消費者契約法とは

消費者契約法とは、平成１３年４月１日に施行された法律で、その目的は消費者の利益を保護するために作られたものです。

宅建業者の不適切な勧誘により締結された契約や、賃借人などの利益を不当に害する契約は無効とすることができます。

これは宅建業者と消費者では、その交渉力や法律などに関する知識などに大きな差があるという認識のもとに、消費者は賃貸契約を取り消すことが可能となりました。

この法律の施行により、原状回復の特約を契約書に規定しても、賃借人に一方的に不利益を与えていると判断された場合は、その契約書の特約は無効とされる可能性があります。

実際、最近の裁判所の判例でも上記判決が下された例も出てきています。

クロス（壁）の損耗・汚れの事例（No.1）

退去後にもめることが多いのはやはり損耗を経年変化か借主の故意、過失かと判断することでしょう。

当然管理会社と借主の見方は異なります。

具体的な損耗の負担についてどちら側が負担するかを事例をあげながら解説していきます。

まずクロス（壁）のケースについて解説しましょう。

１）日光によりクロスが変色した場合

これは簡単ですが、日に照らされて入居した当時真っ白だったクロスもだんだんと変色してきます。これは借主の通常使用でも避けられない自然現象ですので、借主の負担ではありません。


２）ポスターや絵などを壁に貼った画鋲やピンの穴

ポスターや絵を壁に貼るという行為は借主が通常に行うことであり、したがってこれらの画鋲やピンの穴は借主が修繕する必要はありません。


３）壁に物を設置した際の釘やネジの穴

鏡や時計を壁に設置することは多いです。これらは重さも軽いので釘など壁に打ち込んでささえることが多いですが、これも借主は負担する必要はありません。

では、大きな棚のようなもので重量物など通常設置するとはいえない場合はどうでしょうか。これらを設置すると結構大きな釘穴、ネジ穴で下地ボードに貼り替えが必要な場合はあるでしょう。これらは通常の損耗を超える範囲として借主が負担するケースが多いようです。


４）壁にポスターや絵を貼った跡のクロスの変色むら

このケースも通常使用によって普通にあるケースですので、借主が負担する必要はありません。


５）タバコのヤニによるクロスの黄ばみなど

室内でタバコを吸うこと自体は通常の使用の範囲であり、特に違反ということにはあたりません。ですからよほどのヘビースモーカーで部屋の汚れが尋常ではないと判断されないかぎりは通常借主が負担するということはありません。

しかし、やはり臭いや黄ばみが目立つと管理会社は借主の責任ということでいい口実を与えることにはなると思います。

これを避けるにはやはり写真を撮っておいて備えるしかないのですが、臭いや黄ばみとかは主観の問題であり揉める原因にはなりますので、調停などで第３者の判断に委ねられるケースもあります。


６）クロス、壁への子供の落書き

これは借主の善管義務違反として認定されることがほとんどでしょう。

借主の負担となることが多いです。

ガラスの破損の損害賠償請求は可能ですか？

住民から針金入りのガラスが割れたと言ってきました。連絡が来る前に、住民はドロボーだと思い近くの交番へ通報して来たみたいなのです。

でも警察はドロボーじゃないと言っていたそうです。自分もそう思います。ガラス窓の前にはテレビが置いてありその上にはいろんな物が載っています。

それにたまに大人の男性が来てお酒を飲んで少し騒いでいるらしいのです。まずそこのガラス窓は割れないところなのです。他の部屋でも割れていません。ドロボーにも入られていません。

ちなみにガラスとは違いますが、台所の照明器具が壊れたと連絡があり、電気屋さんに来て新しいのと取り替えた時にその電気屋さんは人が無理やり壊したと言っていました。人の手で壊した証拠もあったそうです。なのでこの照明器具は借主の人に出してもらいました。ガラスも同じ人です。

ガラスは、警察が来てドロボーじゃないというのがわかったので、やはり借主がわったのではないでしょうか。と自分は思っています。

出て行く時にもちろん請求できるのでしょうか。
われていますが、ヒビが入っているだけです。

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この場合、この借主に自分でガラスを割って何か意図があるのかどうかですが、文面だけでは何ともいえません。何かたくらんでいるのかもしれません。自分で割ってしまって、単に責任逃れしようとしているのかもしれません。

警察がドロボーではないといっている以上、家主の全面的補修の義務はないと思われます。それでは、借主に全面請求できるかというと、借主の故意、過失の証拠もないので、それも難しそうです。

とすれば双方で折半するというのが妥当な線ではないでしょうか？

ヒビが入っているだけでしたら、借主の承諾のもと全面に透明の防犯テープを貼り、全体を「補強」という手もありますが・・・？　ガラスの入れ替えとどちらがコスト的に優れているか検討の余地ありそうです？？

集合用ポストの破損の損害賠償は請求できますか？

私は貸主なのですが、住民の隣同士で中が悪く喧嘩みたいなことになっているのです。最初の苦情が犬がうるさいと言うことで自分(貸主)は犬の居る部屋に行ってうるさいと苦情が来ていますと４回か５回ほど注意をしました。

でもうるさいと言っている方が隣にひどいことを書きドアに貼り付けたのです。その日に貼り付けた人のポストが壊されて、その後に数ヵ月後に貼り付けられた所のポストが壊されたのです。せっかく新しくポストを変えたのに２回も壊されたのです。

壊している所は見ていませんが、明らかにポストを壊した人がわかるのです。他の住民も同じことを言っています。見ていませんが、請求することは可能なのでしょうか。実際器物破損で３０万円以下の罰金か３年以下の懲役です。どうなんでしょうか。

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この場合かなりたちの悪そうな賃借人のようですが、証拠を押さえないと、刑事、民事訴訟ともにどうにもならないと思います。被疑者の賃借人は知らぬ存ぜぬと言い張ればそれ以上、追求のしようがないというのが、日本の法律です。まず、壊している現場をビデオかなにかで撮影、もしくは目撃の証人が必要ですね。

このマンション、アパート？ですか、動物は飼育できる契約になっているのですか？もしＯＫでも今後契約を変更して、動物の飼育不可にしてはどうでしょう。

あるいは仲の悪い隣人の片方を説得して、トラブルが拡大する前に転居お願いしてはどうですか？

管理会社とは契約してないのですか？
こういう場合、管理会社は賃借人とのいろいろなトラブルを経験してノウハウたくさんもってます。管理会社の顧問弁護士とか利用できませんか？

このままではもっと悪い事態になることも懸念されますので、早目に手を打って収拾をはかることが必要かもしれませんね。

敷金の解約引きに関しての質問〜敷金Ｑ＆Ａ

敷金・敷き引きについてお伺いします。

以前引越しの際、敷金・敷き引きがあり、敷金から敷き引きの金額を差し引かれた上、過失分として、クッションフロアーの傷や熱い物を床に落としてビニール部分のはがれなど5平米分を残った残金から差し引かれました。

今後引越しを考えているのですが、それを考えると今から少し怖いので対処法を教えていただけないでしょうか？よろしくお願いいたします。

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借主に故意、過失による損耗がなければ、原則敷金は全額戻ってきます。しかし、（管理会社と）家主にとっては重要な収益源ですので、みすみす返すようなことは決してしません。（ありえません）何かと理由を付けてさも借主が修繕費を負担するのは当然と仕向けてきます。（⇒修繕費が敷金だけでは不足すると追加も要求してくることも多々あります。）

仮に借主に故意、過失による損耗がなくても交渉はまず難航します。したがってもし故意、過失による箇所があれば、そこに付け込んで修繕費の単価の上乗せや、過大の修繕費を請求してくると思っていいでしょう。

まず、少なくとも引越しの２ケ月前に借主の故意、過失と指摘されそうな箇所がないかを部屋全体チェックしてみてください。もしあれば、自分で修理（できない時はリフォーム業者に依頼）して修繕しておくのが最も安上がりです。

(注；ただし、家主の許可なく勝手に修繕したときに、これを家主がどう判断するか難しい問題がでてきます。したがって、問題の避けるために（結構大きな修繕の場合は）一応事前に家主の許可を打診してからやっておいたほうがいいでしょう。)

一応それで懸念はなくなったとして、退去後敷金返還交渉がはじまります。

その際、交渉のガイドとなるのが、国土交通省監修の「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

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