敷金返還トラブル、賃貸敷金問題解決のノウハウ紹介
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礼金、敷金、仲介手数料の知識

今回の事例研究は、『礼金、敷金、仲介手数料の知識』ということでお届けします。

★事例研究11)礼金、敷金、仲介手数料の知識

賃貸物件の紹介を受けて契約が成立すると不動産会社に、仲介手数料を
支払うことになります。

その額は賃料によることが宅建業法によって定められてますが、依頼人の一方からは賃料の半月分以下と決められてます。(合計額は1ケ月分)つまり借主から半月分、家主から半月分ということになります。

借主の無知につけこんで大抵1ケ月分を請求されますが、これはおかしいと抗議しましょう。

繰り返しますが借主が支払う仲介手数料は賃料の半月分です。
それ以上は支払う必要はありません。

礼金、敷金の金額については民法他とくに法律には規定はありません。
各地方の慣例で運用されてますが、借主がOKすればその金額となります。

最近敷金、礼金なしという物件が増えているようですが、それだけ物件の競争が激しいということでしょうか。

借り手は顧客なのに商売している方に礼金を支払うなんておかしな制度ですよね。

日本にはおかしな制度が慣習として残ってますが、この賃貸業界もその1つといえますよね。

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2.【敷金交渉のコツ】〜交渉の経緯は証拠として残しておこう
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追い炊き機能付きのお風呂を設置の影響

今回の事例研究は、『追い炊き機能付きのお風呂を設置の影響』ということでお届けします。

★事例研究10)追い炊き機能付きのお風呂を設置の影響

例えば物件にお風呂に追い炊き機能が付いてないとします。
家主に「追い炊き機能付きのお風呂にしたい」と申し出て

「費用はそっち持ちで勝手にやってください」と言われた場合の影響について考察してみましょう。

これは他にもキッチンの造作とかどういう場合でも考えられるでしょう。

この場合大体壁と浴槽に穴をあけないといけないでしょう。
そのときに家主はOKと言うでしょうか?

「穴をあけたいがいいですか」尋ねると「それは困る」と普通家主は言いますよね。

この場合賃貸契約がどうなっているかによりますが、追い炊き機能付きのお風呂で「壁と浴槽に穴をあけないといけない」・・・

これは物件の造作変更になります。

通常こういう大掛かりなものは家主の許可がないとできませんが、家主が難色を示しても退去時に借主の負担で「壁と浴槽の穴を原状に戻す」、または「穴のあいた浴槽も取り替える」などの条件を確約すればOKがとれるかもしれません。

しかしこの方法だとおそらく原状回復費用は相当大きな金額になりますので借主の負担からしても難しい選択でしょう。

いっそのこと転居して、「追い炊き機能付きのお風呂」の付いた物件に引っ越した方が安上がりかもしれませんね。

また、穴をあけなくてもすむ、据付タイプの「追い炊き機能付き」装置を探せば見つかるかもしれません。

上記いずれにせよ費用負担を見積もってどれが有利か判断することになります。

据え付けタイプの追い炊き機能装置というのは、浴槽の上に設置するだけで温度を調整できる装置をイメージしたものです。

ちなみにネット検索(据付 追い炊き 風呂等)で調べたらジャノメの
24時間風呂「湯名人」「湯あがり美人」とかが引っかかりました。

設置の説明がサイトにありましたのでご参考まで
http://www.furo24.jp/construction.html

穴を開けたりしなくて大丈夫のタイプもあるようです。(賃貸向け)
ネットで探すといろいろありそうです。

リフォーム店やホームセンターの広告とかにもいろいろで出てる可能性
もあります。

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2.【敷金交渉の前に】
  〜退去前に事前に修繕する箇所がないかチェック
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マンション転売によるオーナー変更で賃貸契約はどうなる?

今回の事例研究は、『マンション転売によるオーナー変更で賃貸契約はどうなるか?』ということでお届けします。

★事例研究8)マンション転売によるオーナー変更で賃貸契約はどうな
       るか?

入居していたマンションが転売されてオーナーが変わるというのはよくあります。

そこで、マンションの管理会社から「オーナーが変わった(転売された)ので、新しい賃貸管理会社の新家主に家賃を払って欲しい」というレターが送られてきました。

借主の立場からするとあまりにも唐突で、敷金や家賃交渉、退去の強要など不利益を被るのではと心配なところです。

この場合どういう対処をするか・・・。

現管理会社のこの手続き自体には特に問題はありません。
(ただ、念のためそのレターが本物の現管理会社から発送されたものかはe-メールとかで確認とっておきましょう。詐欺ともかぎりません。)

マンションの持ち主が変更になった場合は、従来の契約がそのまま引き継がれます。

これは借地借家法31条1項に規定があります。

借主はマンションの新しい持ち主に対しても自分の住む部屋の賃借人としての権利を主張できます。(新しく契約書を作り直す必要もありません。)

前の契約が引き継がれますので万が一、契約をつくりなおして前の契約と不利な内容に変更されるようでしたら厳しく反論しましょう。

管理会社もよく事情知っているはずですので、そういうことはないでしょうけどね。

レターが本物と確認できれば家賃の振込先を変更するだけで他にアクションも必要ありません。

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2.【敷金】
  〜管理会社(家主側)の対応の違い
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カウンセリングをしていると敷金返還の交渉で管理会社の対応の違いに驚くことがよくあります。

パターンは大きく3つあります。

1)特に損耗に問題なければ全額返還する。
   ⇒トラブルにならない。

2)借主から返還請求あってもいろいろ難くせ(理由をこじ付けて)付け敷金の7〜8割は手元に残そうとする。
結局、借主の反抗に会い敷金の7〜8割返還(2〜3割)で妥協する。
   ⇒トラブルになる。
    なかなか返還しませんが、取り戻すためには的確な反論が必要です。

3)何を言っても返還しようとしない
  あるいは敷金では不足、追加請求してくる。
   ⇒トラブルになる。
    悪質な業者がほとんどです。
    借主の反論にも、「どこ吹く風」的な対応です。
    こういう場合取り返すには訴訟しか手がないでしょう。


結局、返還請求があったら、あるいは借主の抵抗の具合を見ながら返還するか決めてるところが多いです。

トラブルの表にでない、管理会社に言われた通りの敷金精算書を鵜呑み(疑いもせず)にして敷金を搾取されている借主もかなり多いはずです。

ほんとはこの部分に属するものが社会的に大きな問題だと思いますね。

皆さん、大事な敷金はあなた自身の大切なお金です。
あなたのものです。
ちゃんと取り返しましょうね。

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家主側による入居前の賃貸契約の取り消し

今回の事例研究は、『家主側による入居前の賃貸契約の取り消し』
ということでお届けします。

★事例研究7)家主側による入居前の賃貸契約の取り消し
       
借手が気に入った物件を見つけて、重要事項説明も受けて不動産会社で賃貸借契約を結ぶ予定にしていました。(契約書サインはまだ)

入居予定日も決まり、契約金も支払いました。
ところが、その10日後に不動産会社より連絡があり

「退去予定者の都合で退去が取り消しとなりその物件が空かないことになったということで契約金も返金します」ということになりました。

さて借手は困りました。
借り手のほうは準備万端だったのに、もう時間もありませんし、逆に今後いろいろ問題が出てきます。

1)借り手が現在入居の賃貸物件にその事で引渡しが遅れて違約金を請求される

2)もう引越し業者に手配しておりキャンセル料を請求される

3)再度部屋探しをすることで時間的、精神的な賠償  

等です。

これははたして契約違反になるか?

不動産会社側は大抵このような場合、入居申込書や重要事項説明書に入居時期が延びたり、入居できないという事態が起きた場合契約金(申込金)

は返金するが、その他の請求には応じられないという項目を入れることが多いですよね。

重要事項説明書には通常借り手はサインをしますので、借り手側は損害賠償請求は難しいかもしれません。

もし記載がない、あるいはサインしていなければ損害賠償を求めることも可能かもしれませんが交渉次第でしょう。

この場合交渉が重要となりますね。

交渉次第では別の物件を紹介してもらい、そのときの紹介手数料・礼金などの費用をゼロにすることも可能でしょう。

誠意のある不動産会社でしたらそのくらいしてくれますね。

こういう場合その物件の退去予定者はおそらく退去通知書を提出して
いるでしょう。こういうことはしないほうが無難です。

なんらかのペナルティを食らう可能性がありますので念のため。

もし入居前の賃貸借契約の取消しが借り手の都合の場合はどうなるか?

これは簡単です。

契約金(申込金、手付金)が戻ってきません。
借り手の完全な損になりますのでこういう人はいないでしょうけどね。

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賃貸契約前の説明にもトラブルの原因あり?

今回の事例研究は、『賃貸契約前の説明にもトラブルの原因あり?』
ということでお届けします。

★事例研究6)賃貸契約前の説明にもトラブルの原因あり?
      重要事項説明以外でも入居後にトラブルの可能性あります
       

今回敷金・賃貸悩み相談に投稿がありましたので、この話題について少し補足説明をしていきます。

△敷金・賃貸悩み相談掲示板はこちら
  >>> http://bbs10.fc2.com/php/e.php/nayami/

掲示板の相談の概要は次の通りです。

依頼人は将来お子さんが通う学校の学区で借りるAマンションとBマンションがa学区、b学区のどちらに属するかで契約を決めようとしていました。

賃貸契約の前に不動産会社の担当者はAマンションはa学区と答えていたわけでこれが決め手で依頼人はAマンションを借りることにしました。

ところが後にAマンションはb学区であることが判明、依頼人は激怒、
契約金の返還他を求めて抗議しました。

重要事項説明以外でも、上記のような条件を借りる判断基準にする場合もあるでしょう。

これに対して不動産会社の担当者はおそらくちゃんと調べてなかったか、いいかげんに回答したのでしょう。

今回の場合、幸いなことに依頼人はe-メールでやりとりしており、不動産会社の担当者が「a学区」と言及している証拠をしっかりと取っていました。

これがもし証拠がなければ何とでも言い逃れられてしまうでしょう。

仮に電話の会話を録音してても、音質とかの面で結構難しいですので証拠としては??という部分があります。

やはり書面、FAX、e-メールとかの形で残るものを使ってやりとりすることをおすすめします。

賃貸契約前の説明にも将来トラブルの原因がありますので、こういうものもちゃんと証拠は残しておくという習慣を付けておきましょうね。

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家賃を滞納したらどうなる?

家賃を滞納すると管理会社から支払い催促がきます。当たり前ですが、これが2回、3回となると契約の解除、退去とならざるをえないでしょう。普通は法的手続きとなります。

当然支払っていない家賃は敷金から引かれることとなります。例えば家賃が6万円、敷金18万円とすると3ケ月家賃を滞納すれば敷金はとりもどせることになりますね。

頭のいい人はこれを敷金返還に使えないかと思うことでしょう。昔からやっているという人もいるでしょう。ではこの方法が実際敷金返還方法として使えるか考察してしてみたいと思います。

Aさんが転居することを決心しました。
転居予定日は約4ケ月後です。

敷金返還交渉は揉めると言っていたが、そうだ「家賃滞納」で相殺しよう。家賃が6万円、敷金18万円3ケ月家賃を滞納するば敷金はとりもどせるかな・・・。

1ケ月後管理会社の家賃振込みの催促。
2ケ月後は管理会社は強い調子で支払い催促の電話がありました・・・。

ここで適当に家賃支払いできない理由を説明して「もうちょっと待ってほしい」ということにします。これで2ケ月分取り戻したことになります。 あと1ケ月分のみ。

さらに2週間後くらいに家賃が払えそうにないので、あと1ケ月後くらいに賃貸契約を解除して退去しますと申し出ます。そして「滞納の家賃は敷金で相殺ください」と願い出ます。これで手元に敷金は全額戻ってきたことになりますよね。

あとの処理は部屋の修繕費を退去時の立会いでしっかりと見極めましょう。もし、部屋をきれいに使って借主の故意、過失による損耗がなければ一応追加の修繕費の負担責任はありません。

退去時は一応証拠保全のため家具を退出させた後の部屋写真(特に台所、洗面所、トイレ、風呂場他)はデジカメでたくさん撮影しておいてください。訴訟時に役立ちます。

退去後、管理会社は原状回復費用として修繕費を敷金の7〜8割を請求してくるかもしれません。しかし、これは国土交通省のガイドラインを参考に反論しましょう。

契約書の敷引きをたてに不足額を請求してきたら過去の判例や法律をたてに反論しましょう。支払う必要はありません。

このあと管理会社側は修繕費がほしくて法的手続きにでるかもしれません。手間と費用考えたら少額訴訟でしょうね。

でも今度は家主側として提訴ですので、修繕費を厳しく裁判所側に査定されますので取れる額はかなり限定されます。

法的手続きまでしない可能性も高いです・・・。

シュミレーションすると敷金は手元に全額取り戻せそうですが、あと修繕費の取り扱いで相手が訴訟するまで行くかです。可能性は低いとおもいますが、やってみないと何ともいえません。

おもしろい手ですが、いざ実行するときは自己責任でお願いします。
タグ:家賃 滞納

家賃の値上げを通告されたらどうする?

賃貸契約の更新時に、家賃の値上げを通告されるということがあります。さて、この場合通告を受けとったらどうするか?

あなたはどうしますか?

契約書には大抵家賃の値上げについても言及してますので、基本的には値上げを受け入れるか、退去するかのどちらかしかありません。

値上げを拒否すると家主より家賃の不払いということで契約の解除という口実を与えることになります。

では家主の要求通りの値上げ幅を認めざるをえないかというと必ずしも
そうではありません。妥当な値上げ率というのは当然ありますので、値上げ幅の縮小の交渉余地はあります。

その判断基準は

1)物価の上昇率
2)近隣の賃貸物件の相場
3)税金の上昇率

を加味して判断することになりますが、当然交渉は難攻します。

家主と借主である程度歩みよりができればいいのですが、もし交渉決裂の場合はどうするか?

この場合「家賃供託」という方法をとります。

家賃支払い場所の法務局には「(家賃)供託書」がおいてあります。これに必要事項を記入して、借主が値上げ幅が妥当とおもわれる金額を旧家賃に上乗せして窓口に提出します。

これにより家賃を支払ったというのと同じ効果がありますので、家主よりの家賃不払いを指摘されることはなくなります。

さらに詳しくはネット上で「家賃供託」で検索してみてください。
家賃値下げ交渉にもこの「供託」は利用できます。考え方は値上げの場合と同じです。

画びょうや釘を打っていけないという特約は有効?

今回の事例研究は、画びょうや釘を打っていけないという特約は有効か?ということでお届けします。

★事例研究2)画びょうや釘を打っていけないという特約は有効?

契約書に画びょうや釘を打っていけないという特約があるとします。借主としては壁に物を掛けたり、額縁を飾りたいとかいろいろ壁にも使い
道がありこれを禁止されたとなると結構不便で困りますよね。

で、実際のところこのような内容の特約ははたして有効でしょうか?

賃借物件を使用するにあたって、借主は契約で決められた方法に従わな
ければなりません。

もし、契約書に「画びょうや釘を壁に打ってはいけない」という項目があれば、借主はこの項目に従って、画びょうや釘を打てないということになります。

ただし、賃貸借契約に関する法律には借主の権利を保護することを想定しているものもあり、借主が一方的に不利な条項は無効であるとされています。

例えば「子供の入居は禁止する」「契約期間が満了すると、この賃貸契約は更新せずに終了する」という条項も同じ理由で無効となります。

「画びょうや釘を壁に打ってはいけない」という条項は、確かに借主には部屋が使いにくいという不便を強いられますが、一方的に不利になるという内容にはあたりません。

したがって、この特約は有効になると考えられます。

もし、こういう特約の物件を借りてる場合は契約に従って物件を使用しましょう。もし違反したら、やはり退去時に修繕費用を請求されることになるでしょう。

お代はいただきません。

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